第二节 江西地区土地交易的程序
契约文书的签订过程与内容同样重要，早在20世纪前期，就有学者对湖北地区的契约文书签订程序进行了研究，“田主出卖田产，先请中人向卖主商定价值后，再由买主集合中人及族人，更由中人邀卖主及族人列席。卖主出字据，说明亩数、坐落、税额，税册中之户名，灌溉之塘堰，田价若干，当面领讫，永无异言等字样。中人及双方之族人列名于卖字上作证”[16]。而此后学术界关注的焦点往往集中在契约文书的要件（内容）方面[17]，重视从田亩数量、价格和剥削率等内容的分析，对契约文书的签订、生效过程进行研究的成果较少。陈学文先生利用道光三十年（1850）山西徐沟县张大启卖给王耀的三联套契式田契为例，认为这一“现存的土地买卖契约文书样张，见证了明清时代土地买卖的程序”“完整地保存了历史真实面貌，为研究明清田契和地权转移的重要资料”“使我们清晰地认识到明清土地买卖、土地所有权转移的手续与规制，政府在土地买卖中的地位和作用，以及地权确立的规制和意义”[18]。其实，在江西博物馆藏契约文书中，此种“联契”形式存在的契约文书共有327件（套），其中五联契2件（套），分别是民国三十一年（1942）二月二十五日《赣州刘振俊立卖田塘五联契》包含一套5张，具体包括1张允议字、1张收除同字、1张足收字、2张推收证书；而民国元年（1912）十二月《上饶县曹明水等卖田五联契》一套5张，具体包括1张退字、1张本契、1张查验证书、2张收字（一为曹明斌，一为曹明水），另附有封套1个，载明面积、租额、卖主、土名和买入时间、管业人姓名等信息。
如果说五联契的样式尚属特殊的话，江西契约文书中还有25件（套）四联契，其具体内容略有差异，如清同治七年（1870）九月《赣州高家
杜卖田四联契》一套4张，包含1议字、1本契、1私除同字、1总收字。而清光绪六年（1880）仲冬月《丰城县杨兴元仝母杨阿徐氏杜卖田四联契》一套4张，包含1张红本契、1张白本契、1张契尾、1张验契证书。稍晚的清光绪十四年（1888）六月初八日《赣州李纯瀼退田四联契》一套4张，包含1张退田字、1张收田价字、1张赣县有粮契式、1张契尾。
其他的三联契100件（套），二联契202件（套），一般包括本契、契尾（买契）和查验证书，往往跨越清代和民国两个不同的历史时期，如清嘉庆二十年（1815）十二月《赣州高明龙堂首事高家琫等卖田二联契》，一套2张，包含1张清嘉庆二十年十二月的红本契和1张清咸丰九年（1859）十月颁发的契尾。而清道光十九年（1839）九月初八日《浮梁县凌兆庚杜卖田二联契》则包括1张清道光十九年九月初八日签订的本契和1张民国三年（1914）六月六日颁发的查验证书。在三联契中也有此类情况，如清光绪二年《赣州黄逢焜杜卖田塘土三联契》中，有一套3张，包含1张清光绪二年（1876）签订的本契、1张清光绪三年（1877）正月二十五日填写核发的“赣县有粮契式”和1张清光绪三年二月颁发的契尾。
连续出现的允议字、退字、本契、收田价字、契尾、官契纸和查验证书等文献，构成了一个连续的证据链，表明了在不同的历史阶段政府对土地所有者权益的认同，为研究不同时期的土地买卖和政府干预地权转移等问题提供了可靠的文书资料，是土地交易逐渐进入法制化的程序、政府介入地权的转移过程的最直接证据。同时，在上述五联契和四联契中，还有不少允议字、退字、本契、收田价字等非经官方确认的契约文书。这些文书表明了江西地区除了官方法制化、程序化的土地交易程序之外，还存在着一套民间自行创设并始终执行的“非正式”土地交易程序，而且这一套程序的运行，与官方的法制化程序一样，对维持正常的社会秩序和地权流转，起到了有效的保护作用。
结合江西地区的土地契约文书，尤其是五联契和四联契等实物史料，可以将江西地区的这一套民间土地交易程序分为交易的前期准备事项、现场踏看、签订议字与预付定金、立契与付款、买主管业与过割纳税五个程序，为了解和研究江西地区特有的土地流转提供了一个窗口。
一 田产交易前的准备事项
在产业的出卖时间上，考虑到农业生产的周期性，无论是出卖还是退耕、退佃，一般都是安排在秋收之后、春耕之前，即夏历的十一、十二月。据民国时期的社会调查表明，江西萍乡地区有“春不退耕、冬不退店”之说，即“萍俗佃耕田地及赁居店屋，如无特别契约，尽可由业主自由退业，但其退业时间则有一定，不能由业主任意，且以田地、店屋之区别，而退业时期适成了反比例。盖欲退田地，通常在冬季为之，若立春以后，农事方兴，则绝对不能退业。至于退店屋，又须在春季为之，若年关在迩，结束匪易，又绝对不能退租。俗语有之：‘春不退耕，冬不退店。’”[19]在江西永新县，也有“正月田，二月土”的说法，即“民间田产土地，如遇赎回或退耕、退佃，皆有一定之期限，田产则限于旧历正月以内，土地则限于旧历二月以内，过此期间，即须待至来年正月、二月间，方能赎回，或退耕退佃，故谚有之曰‘正月田，二月土’”[20]。当然，在实际生活中，也有一些土地的交易时间选择在春夏季节，但是这种契约的数量仍然不多，实际的交易仍然以冬季为主。
按照江西地区的习惯，业主如有土地田产等出卖，在确定田产出卖意向之后，即邀请相关在场人、证人共同商讨土地出卖的相关事宜。如民国三十二年（1943）六月廿五日《丰城杨履庭请柬》就是用红纸写道：“恭请本月二十六日下午四时蔬酌候光”，之后开列“子信、石板、瑞霖、根香”等22人的姓名，而且每个人下均有“知”或“代知”字样，表明已经通知到了相关人员。此外，在此22人中，除张琢成、刘瑞生外，其余20人均未写姓氏，根据请柬的邀集人杨履庭来看，其余20人均为杨姓，应该是同一宗族内的人员，尽管单纯从姓名并不能确定其人员之间的辈分与排行。此外，其中受邀的杨根香，在民国三十三年（1944）十二月《杨西二卖地基契》中，以“保中”的身份出现，其时为“上点乡第一保保长”，而另一位受邀人杨宝光，在《杨西二卖地基契》中，则是担任“原中”，契约中对其尊称“家宝光先生”，说明杨根香和杨宝光在当地应该是具有一定的社会地位的人士。同时，采用书面的方式告知相关人员（主要是田邻、地邻、街坊及家族中人等，也显得郑重其事。而在另一方面，通过这一显得专门而正式的“蔬酌”之宴请时，借此机会将买卖双方的基本情况和意图向众人宣示，也有利于杜绝以后的纷争。可以说，中人及在场人、证人的邀集并举行“蔬酌”之宴并非可有可无的礼节，也不是让买主“破费”之举，从某种意义上来说，知道该交易的人越多，卖主反悔的可能性就越小，而买主受到的保护也就更为有力，这与契约文书中强调“其田土并非公堂、膳学、醮祭、长孙之田”的意图是一样的。最后，在契约的外在形态上，使用红纸书写请柬，有表示喜庆的意味，与赣式契约末尾书写的“田禾大熟”“契大吉”“五谷丰登”“永远兴发”的涵义相同。
二 现场踏看与起草契文
在邀集众证人、在场人与买卖双方“蔬酌”之后，买卖双方达成初步的交易意向之后的一项重要程序就是现场踏看，即对标的物进行实地走访、查看，以确认无误。这在契约文书中也有证明。如清光绪三十四年（1908）《遂川县李门郭氏杜卖田二联契》：
立连耕杜卖田契字人李门郭氏仝男成绪，今有先年父手所置田租一处，坐地十三都朱市井，小土名勾仔里，原干租八[担]正，计田大小三坵，载秋粮一斗五升正。上以郭姓田为界，下以河墈为界，左以刘姓田为界，右以郭姓田为界，四址分明。即日临田踏看，原有坡圳水道通行灌荫，并无坵中墈角。片石寸土不留。母子商议，今因正用，愿将此田出卖，请中召到本姓亲房人等，俱不成就，再三请中送与郭柏经向前承买为福。当日凭中三面言定，时值田价纹银三十二两正。其银当日两相交讫明白，不少分厘。（下略）
从上述契文可以看出，李门郭氏在杜卖此份田产的时候，也是通过中人“即日临田踏看，原有坡圳水道通行灌荫，并无坵中墈角。片石寸土不留”。此处不仅注明“临田踏看”，而且点出了“踏看”之具体内容——田之四至及灌荫情况，这与本章第一节所述田产交易的内容不仅包括田产本身，而且包括土地附属的用水权是完全一致的。此外，民国时期的契约文书中也有类似的现象，即通过中人“踏看”，确认田产的具体位置和其他情况，如民国二十一年（1932）三月《上饶（？）谢聚庭杜卖田契》中，谢聚庭“今有先年祖父伊洛早晚禾田一处，计田大小接连一十三坵，又田一坵。共十四坵，共载早晚干租七担二桶正，原载秋粮一斗九升正”。在出卖之前，也“当日经中临田踏看，四址清白，毫无混杂”。通过“踏看”的必要程方才确认“四址清白，毫无混杂”，然后才商议“凭中公决时值田价银二十四两正”，卖给郭悠椿堂为业，并将“谢聚宝户下秋粮一斗九升正今推九里四甲郭悠椿堂户下完纳”。此外，在民国七年（1918）十二月《遂川县郭福萃堂杜卖店荒土二联契》中，郭福萃堂首事郭砚香等将“先年本房遗落店荒土一处，顺身六丈二尺，横身二丈九尺，四围墙角俱全，今因正用，合房商议，愿将此土要行出售”，在发出出售的信息后，也是通过中人的参与，“经中三面临土踏看”，并“经中公决”，以“价钱四十吊零八百文足，酒水画字书契在场一并在内”杜卖给郭庭训为业。
“踏看”作为田产交易的一项必要程序，一方面可以召集众人共同参与，形成广泛的“共知”，从行动上对出卖的行为进行宣示，有利于杜绝日后的纷争；另一方面，“踏看”不仅是一项具体的程序，还包括亲临现场调查、了解田产的范围、四至以及水利灌溉等情况，只有结合这些具体的信息，“凭中”或“经中公决”“凭中三面言定”的价格才能有现实的依据，从而使买卖双方能够在更大程度上达成共识，促使交易的顺利完成。
现场“踏看”的程序防止了对标的物不了解的弊端，针对清代田产中存在的“皮骨分离”“田税分离”和飞洒、诡名等情况，调查图册、簿书等文献，弄清楚田产之粮赋情况也是一个重要的环节。江西上饶县习惯上“买卖田地山墉先查黄册库图”“上饶县民间，买卖田地山塘，必先由出业人开明土名、区号、亩分、四至，交与承买人持赴该管都图甲之核书处，查对黄册库图，如果相符，即请粮书改填承买人新立名户，俗调之‘收税过户’。至有无老契，不计也，故凡系争田地山塘，每视黄册库图为最有力之证据”[21]。核查黄册库图这一记载田产赋税情况的最直接文书，有利于买主弄清楚所交易土地的真实赋税情况，达到规避交易风险的目的。在江西玉山县，还有所谓“吊号”之习惯：“凡以红收单押借洋款者，必须先至户总处照单所载，将该田之号亩吊出原户，然亦不登入债权人之本户，惟冀使其与债务人脱离关系，以防制其盗卖，俗称之曰‘吊号’。”[22]具体做法是“对抵押物所有人的转让抵押物权利采取否定原则，即不允许抵押物所有人转让抵押物”[23]。其债权人收执红单，将田亩吊出原户后，既不登入债权人之本户，又使该田亩与债务人脱离关系，以防止债务人盗卖，俗称之曰“吊号”。通过这样一种刚性规则的制度设计，抵押权人可以有效而彻底地阻止抵押物所有人（债务人）出卖田地，从而避免日后发生产权纠纷。
在完成“踏看”和对黄册库图的查验之后，即由中人组织相关人员草拟契约，是为起草契文环节。起草契文的具体时间，在文献中没有见到具体的时间规定，但是据一般的规律推测，交易双方与中人、在场人/证人一道完成“踏看”并商量好价格之后，起草契文亦会随之进行。当然，也不排除由买主先向中人介绍田产的情况，再由中人根据契文的固定格式事先草拟契约的情形。如江西地区契约文书中就有一些契约，其诸项内容皆完整，唯独姓名、时间、价格等内容以△△△代替或空缺，可以推定为事先起草的契文底稿。如民国三十二年（1943）《丰城县某某某卖地基契草稿》，此为卖地基、谷厂房屋契约草稿，按照契约文书的一般规则，记录产业之四至、面积等，但是缺少结尾的众人署名部分，亦无出业人姓名等信息，其背面注明“子信公主稿，癸未六月□□”。从中可以看出是“子信公”（杨子信）起草的。同样作为草稿存在的还有民国三十二年六月□□《丰城杨某某卖房屋地基契草稿》，在这一份契约中，出业人姓名、得业人姓名、代表、在场人姓名、执笔人姓名以及交易价格均用用△△△代替。而契约的背面写到“石板公修改稿，癸未六月□□”。从这两份草稿契约中的交易内容比较可以看出，二者为同一笔交易的草稿，从契文草稿上的诸多涂改痕迹可以看出，“子信公”主稿草拟之后，再由“石板公”进行认真地修改，以确保文书内容的准确和完整性。此外，清光绪九年（1883）十一月《南昌李日顺杜卖厕屋基地红石泊岸三联契》保留的一套3张契约中，就有1张红本契、1张本契草稿和1张江西官契根，并且此草稿与红本契完全相同，且有字词涂改痕迹，也可以断定为草稿。由此可见，草拟契约文稿也是交易过程中一个很重要的环节，在草拟文稿的过程中，主笔者和出卖人有更加充分的时间对需要交代的事项进行更为仔细地思考，从而保证契约作为法律文书的规范性和准确性，有利于保证交易的顺利进行。
三 签订议字与预付定金
在完成踏看、审阅簿书资料及文稿草拟的过程之后，按照江西地区的交易习惯，还有签订“议字”（又名“允议字”“允卖字”）和预付定金的习俗。据民国时期调查，在赣州七鲤乡，“七鲤乡农民卖田，多本地方有声望的中人，向有钱富户商求，俟征得买主后，略示值格，再约定日期，由买主通知卖主，并邀请中人三四人，并请卖主之亲属到场书立‘议字’（即草契），说定价值，然后再约定日期成立‘卖契’。”[24]
签订议字与预付定金的习惯往往是在一起进行的。如清光绪四年正月二十日《赣州刘邦仁卖田议字》：
立议字人刘邦仁仝男等，今因要银应用，无从出办，父子商议，自愿将己置早田一处，坐落章水乡六十五都螺溪洲。田名下傍长坵，计田一大坵，陂水照依上手。车水步头，原额通流灌荫……四至分明，皮骨归一。要行出议与人，请中说合，侭回本家文茂仝弟向前承议为业。当日凭中三面议定，时值议价花边九十四元，七三交完。当付押议字花边二元正，其余立契之日一足交完，不少分厘。自议之后，二家不许返悔，如有返悔者，罚花边五元公用。今欲有凭，立议字为用。
允议人文茂
光绪四年正月廿日立议人邦仁
在场胞叔安材
说合中人高升奎、胞侄文金，邦瑞、文萱、自祾
代笔高联辉
这是一份典型的“议字”，从契文的内容上看，具备了一份正式契约文书的全部要素，唯一的区别就在于，双方约定“当付押议字花边二元正，其余立契之日一足交完，不少分厘”。即在付款方式方面与正式契约有所差别。民国时期对江西的调查表明，在赣南地区的赣县、于都、信丰等县，就有“买卖预约”的习惯。买卖双方在谈妥交易之后，并不直接签署正式的契约文书，而是先签订“允议字”，交纳一定数量的定金，其具体做法是：“凡不动产之买卖，在议卖之初，立契以前，必须由卖主与买主立一议卖之草约（俗称议字），载明某种不动产及卖价，并如有翻悔则罚洋若干等字样。按：此等罚款数目之多寡随卖价而殊，但其性质实与违约金无异”。[25]实际上，民国时期调查所认为的议字所交金额，“其性质实与违约金无异”并不准确，议字与违约金在本质上是两种不同性质的民事行为。在民国三十年（1941）旧历十二月二十日《赣州刘振俊立卖田塘五联契之允议卖田塘契》，刘振俊因家中需款应用，将己手所置田塘“一连四十余坵，己塘一口，梨树一并在内”“计夻口田五十担，实纳华利谷二十五担”，卖给张仁义为业，“当日三面言定四至价国币四千三百元正，包头画押一并在内，买卖均是双方同意，并无其他情弊”“当时付押议字国币五百元正，在正价内扣除，限至卅一年旧历正月内立契对价。自议之后，双方不得反悔，如有反悔者，罚国币五百元，恐口无凭，特立议卖字为据”。可见，立“议字”时买方首先缴付的定金，待正式交易时折算为契价的一部分，可以从正契中扣除。另一方面，“议字”中缴付的定金，和违约金也存在一些区别，在这一份契约中，双方约定“自议之后，双方不得反悔，如有反悔者，罚国币五百元”。违约金强调的是对买卖双方的约束，和“议字”单方面交付定金的性质是不一样的。
四 立契与付款
在经过前面的种种程序之后，即是正式立契与付款环节，这也是所有契约文书签订中必不可少且是最重要的环节。江西地区的契约文书正式立契与付款跟其他地区并无明显不同，但是有两点值得注意。
一是在契约文书的签订过程中，难免会发生笔误、漏字等情况，而契约文书往往动辄数百字，且会书写一式两份交给双方收字，若为个别笔误、漏字而毁弃整张契文甚至整张官契纸，显然并不现实。其补救的方法就是在契约文书中径直删改、添注，并在契约的正文之后用“批明”的方式进行说明，故在契约文书中经常可以见到诸如“该契内添加三字，改一字，点去三字，此批”之类的说明文字。在彭泽县的契约书写习惯，“凡增写契约时，其契内有添注、涂改字样者，必另行批明，如‘外批添注某字几个，照；涂改某字几个，照’之类”。[26]契约通过正文之外的“外批”把一些重要的遗漏事项予以补充说明，这些说明文字往往是契约的关键信息，与契约正文内容具有同等效力。
二是在付款的同时，需要付给中人相应的费用，有的还需置办酒席，款待有关人员，其费用一般也由买主承担。同治元年（1862）冬，南康县职员廖开昱议将众善局余存公款，与教职张伟奇顶契，承买安徽歙县人许松岚坐落于在省垣南昌惠民门内的住屋，大小九十八间作为试馆之用，“共去实价纹银贰千六百两整，印契税银七十八两，说合礼银七十八两”。[27]其说合礼银与契税一样，占总价的3%。在南昌县的交易习惯中，“凡买卖田地房屋，在场作中之人，取得中人钱，均由买主支给。如所买卖之田价为一百元，应给中人银三元；屋价一百元，应给中人银四元。故中人钱有‘田三屋四’之称”。[28]在与南昌县相邻的新建县，其中人钱、代笔钱和酒钱的支付规则更为详尽，“凡买业者，于业价之外，尚须出中人钱三分、代笔钱一分、酒钱二分，而中人之三分，则由正中得一分五，其余散中均分一分五；代笔之一分，则归写契人独得；至酒席费须出二分，若买主愿办酒席，则无须再出酒钱。此历来买卖之习惯也”。[29]在前引民国三十五年（1946）四月初八日《景德镇余牧九卖房屋基地并顶脚码头三联契》中，该基地一片的卖价为“价洋伍拾万元正”，而另有中人余豪北等人的费用“原中法币一万二千五百元，又散中法币二千二千五百元”。也与新建县的习俗一样，对原中和散中的酬劳有所区别。在民国七年（1918）十二月《遂川县郭福萃堂杜卖店荒土二联契》中，郭福萃堂首事郭砚香等荒土出售，经历了中人的“三面临土踏看”等程序后，其价格也是“经中公决”，故其“价钱四十吊零八百文足”就包括“酒水、画字、书契、在场，一并在内”，参与契约文书签订的诸人均可以获得相应的报酬。
五 买主管业与过割纳税
土地交易的最后一项程序，是买股管业与过割纳税。对买主管业和过割纳税的内容进行约定也是契约文书的要素之一，是故在契约文书当中，常有“任凭买人起耕管业”“任凭某某前去推收管业”“任凭买者即行管业推收入户”“任凭买主起业耕种，出卖人无得异言”的说法。
但是，现实生活中却经常出现产业交割不清，或赋税推收不及时甚至买卖双方以白契交易、隐匿不税的情形。早在乾隆三十七年（1772），乾隆皇帝就指出：“各省屯田，原系给丁赡运，其间隐漏典卖者多，以致丁力益疲，请照江西查办章程一体清厘。”[30]在江西彭泽县，“民间业产向分民、屯两种。关于民业移转之契约，为杜卖字；关丁屯业移转之契约，则为推字（推粮之意）。盖以屯业原属国有，民间不能私相买卖；至占领之屯户，若正丁逃亡，绝其屯业，即由该业所在地之承办义图者管理、收租、完粮”[31]。光绪三十二年（1906），庐陵县新设义图局，其起因就是当年五月初，清赋委员赵某催征旧欠，造成击毙乡民四人的骚乱，故当地士绅“创办义图，提衙门陋规作经费，亲撰章程及局规”，其《义图章程十七则》就包括“若某图有买卖田产、推收过割情事，由买田花户报知图长，按月开单报知都长，转报总局，再由总局报县，各于清册内加签注明，以免遗漏。倘该花户隐匿不报，查出照买价加三成议罚”[32]。管业是土地交易之后，取得所有权（使用权）的具体体现，在发生司法诉讼时，管业权也是司法判案中的重要参照指标之一。
此外，土地交易中存在的“加找”等陋习，也干扰着买主管业与过割纳税的进行，明隆庆年间的赣县县令张崶规定“军民卖去田产，已得价值而告不敷者不准”之后，“一时讼狱为清”。[33]可见明末江西地方的“找不敷”风气相当普遍，因此发生的诉讼不断。康熙二十一年（1682）赣州府安远县令于作霖就指出：江西自兵燹之后，“卖产之找不敷，亟宜通行禁革也。夫房田鬻卖，既经立契受价，无论所值多寡，自应听买主管业，永无反悔。何安远恶风，卖田一契，必找价几番，名曰不敷，再则曰绝契，或曰挖根辞老，或曰探田洗笔，甚有祖父卖产事，经几代，业更几主，而子孙后岀索画字者纷纷控告。此诚江右恶风，非止安远为然”[34]。雍正八年（1730）订立的一条例文明确规定：“卖产立有绝卖文契，并未注明找贴字样者，概不许贴赎。”对当契，“若卖主无力回赎，许凭中公估，找贴一次，另立绝卖契纸”[35]。即便如此，民间“加找”之分仍然盛行，同治《于都县志》指出该地的交易习惯，“贫者以找不敷为能，富者以拒籴为能”[36]。绝卖，有时并不会被如其“绝”字之字面含义所声称的那样，得到彻底落实。加找诉求，尽管包含着一定程度的市场逻辑，但体现更为明显的则是伦理取向。如乾隆三十三年（1768）十二月十三日《宁都州文炳卖水田立找不敷字》，其田“先年得价永卖于血侄九畴为业，当日契明价足，理无异说”，其找不敷理由是“但宁州有找不敷之例”，故“特请中相□承买人出办不敷铜钱一两正”[37]。至乾隆年间，找不敷的行为已经逐渐从谋求获取经济补偿，演变成一种土地交易风俗。
总的来说，买主管业与过割纳税作为土地交易的最后一道程序，其是否实现不仅关系到国课，也与交易双方的切身利益密切相关，其重要性不言而喻。但是，在现实生活中，却屡屡出现产业交割不清，或赋税推收不及时甚至买卖双方以白契交易、隐匿不税的情况，不合理的交易手续对地权的流转造成了一定的影响。