第二章 土地的所有权和使用权

第九条 【国家土地与农民集体所有土地范围】

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

【条文疏义】

本条第一款规定，城市市区的土地属于国家所有。此处的城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。此处的市区一般理解为城市的建成区。根据本条款规定，国家对于城市市区的土地享有所有权，且城市市区的土地所有权只属于国家。本条第一款只是对于城市市区的土地所有权属于国家作了规定，并未否定除城市市区外还有属于国家的土地。

本条第二款根据“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”的规定，对于农村和城市郊区的土地，法律规定属于国家所有的，仍然属于国家所有。《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”，本法第二条第四款关于“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿”的规定，只要是国家征用的过程中完成了土地征收手续亦即所有权变动的集体土地，自然属于国家所有。

根据本条第二款的规定，农民集体所有土地的范围为：一是除由法律规定属于国家所有外的农村和城市郊区的土地，也即农村和城市郊区的土地原则上属于集体所有，除非法律规定属于国家所有的，则属于国家所有。二是宅基地和自留地、自留山属于集体所有。农村宅基地主要是指农民用于建造住房及其附属设施的一定范围内的土地；自留地是指我国农业合作化以后农民集体经济组织分配给本集体经济组织成员长期使用的土地；自留山是指农民集体经济组织分配给其成员长期使用的少量的柴山和荒坡。

【典型案例】

违反法律强制性规定的购买农村房屋的协议无效

——韦某飞、梁某龙农村房屋买卖合同纠纷案[1]

基本案情

1995年9月，庆远镇江头村村民韦某娥经宜州市城乡建设委员会、宜州市人民政府的批准，领取了《私人住宅建设工程规划审批单》和《村、镇个人建房用地批准书》，使用江头社区马路屯集体土地新建住房，房屋建成后，韦某娥、周某军夫妇与儿子周某云作为家庭住房使用。1998年4月，韦某娥向宜州市人民政府、宜州市房地产管理局申请办理了土地使用权、房屋所有权登记。证书记载：房屋北面为公路，东、南面为空地，建筑面积为123.34平方米，设地下室一层，用地面积为77.24平方米。2002年，韦某娥去世，周某军将房屋出租给他人使用。被告夫妇通过韦某琴（韦某娥胞姐）的介绍认识周某军，得知周某军欲将房屋出卖的情况后，有意购买周某军的房屋居住，双方对房屋买卖价款进行了协商。2005年2月8日，被告向周某军支付购房款5万元，周某军出具的收款凭据记载尚欠1万元，韦某琴在收款凭据上签名作证。2006年11月29日，被告向周某军支付了购房款1万元，周某军在收款凭据上注明购房款已全部付清的内容，当日，双方签订了《房屋基地转让合同》，协定房屋、宅基地转让价款为6万元，暂不办理过户手续，周某军将房屋交付给被告后外出，下落不明。被告一直使用与周某军购买的房屋至今。2011年，被告在诉争房屋上续建两层半砖混结构房屋，至今未办理土地使用权、财产所有权转移登记手续。2015年8月24日，宜州市房地产管理局档案室出具证明一份，证明诉争房屋的《房屋所有权证》上的“土地使用情况摘要”的权属性质填写为“国有”，经查，填写有误，应改为“集体”。2015年9月10日，原告向法院提起诉讼，请求：（1）确认原告周某军与被告韦某飞、梁某龙签订的《房屋基地转让合同》无效；（2）被告韦某飞、梁某龙返还诉争房屋给原告周某军、周某云；（3）本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告撤回第2项诉讼请求。

一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原告执有诉争房屋的房权证及集体土地使用证，该土地性质为集体土地，隶属于集体经济组织。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。周某军与韦某飞、梁某龙所签的《房屋基地转让合同》的买卖标的物土地性质为集体土地，该土地性质的房屋买卖属于我国禁止在本集体经济组织之外流转的范围，韦某飞、梁某龙的户籍不在江头社区，故周某军与韦某飞、梁某龙签订的《房屋基地转让合同》无效，原告要求认定《房屋基地转让合同》无效，有事实和法律依据，应予以支持。原告周某云以合同侵害其利益为由提出异议，主张合同无效，其辩解不能成立，不予采信。被告主张诉争房产的土地权属性质为国有。法院认为，诉争房产的土地权属性质应以《集体土地使用证》为准，而诉争《房屋所有权证》上的“土地使用情况摘要”的权属性质填写为“国有”，已查实，系填写有误。故对于被告的主张不予认定。综上所述，依照《土地管理法》（2004年）第八条、第十条、第六十三条，《合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：

确认原告周某军与被告韦某飞、梁某龙于2006年11月29日签订的关于宜州市庆远镇园村马路屯的《房屋基地转让合同》无效。案件受理费1300元，由原告周某军、周某云负担650元，被告韦某飞、梁某龙负担650元。

2016年，被告韦某飞、梁某龙提起上诉，二审维持原判。韦某飞、梁某龙不服二审判决，向法院申请再审。

法院审理

再审法院经审查认为，依据《土地管理法》（2004年）第八条、第十条、第六十三条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

故农村村民宅基地的所有权属于集体，对其处分应当取得集体经济组织的同意，且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的，该房屋买卖合同应认定无效。虽然本案诉争《房屋基地转让合同》项下的房屋所有权证上注明的土地权属性质为“国有”，河池市中级人民法院2014年11月20日作出的（2014）河市民一终字第344号民事判决认为宜州市房地产管理局颁发给韦某娥的房产证上，在土使用情况摘要下方的权属性质一栏填写为“国有”，但该房屋项下的土地使用权证〔土地证号：宜集用（98）字第0××5号〕注明为集体土地使用证，且宜州市房地产管理局档案室亦于2015年8月24日出具证明，证明房屋所有权证上注明的土地权属性质为“国有”属填写有误，应为“集体”，故本案诉争房屋项下土地应为农民宅基地，一、二审判决认定涉案房屋的土地权属性质为集体建设用地，有事实依据。韦某飞、梁某龙申请再审主张涉案房屋的土地权属性质为国有，涉案房屋买卖合同合法有效，理由不成立，依法不予支持。

依照《民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第三百九十五条第二款规定，裁定驳回韦某飞、梁某龙的再审申请。

案件评述

根据《土地管理法》（2004年）第八条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。又根据《土地管理法》（2004年）第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。本案中涉及的房屋用地属于宅基地，宅基地使用权属于村集体经济组织成员基于其身份所享有的社员权。

周某军与韦某飞、梁某龙所签的《房屋基地转让合同》的买卖标的物土地性质为集体土地，该土地性质的房屋买卖属于我国禁止在本集体经济组织之外流转的范围，根据我国《土地管理法》的相关规定，不允许村集体经济组织成员之外的民事主体购买或变相取得该村的集体土地。因此，周某军与韦某飞、梁某龙就涉诉房屋签订的买卖合同由于违反了土地管理法的强制性规定，故而无效。

由此可见，依据“房随地走，地随房走”的习惯，农村房屋的买卖受到了土地管理法强制性规定的限制，这充分体现了两种土地所有制的区别。