香港房產由內地富戶帶動

以經濟步伐而言，中國、香港、歐美各地之中，以中國的復甦步伐最快，歐美及香港隨後。中國的資產價格上升很快，所以最終需要修訂。修訂資產價格分成兩類，一類是股票，另一是房產。

香港的房產現有很多是由內地富戶所購，在投資移民、勾地表等政策影響下，土地供應是失衡的，加上全球流動性資金多，供樓利率又偏低的情況下，資產價格是一定會不斷上升的。

股票和房產不同，一個人很喜歡所住的樓宇，可以買多一間，但他不能加建一間，但若是股票，老闆覺得大市好，可以發行新股、先舊後新，什麼都可能，他手上的股票可能會一變二、一變五……反觀樓房是不會有這樣變化的。

其次，房產是用來住的，尤其是香港人壓力大，都希望有個安穩的居所，下班後可放鬆休息。有能力的買樓，又或租屋，總不能沒有家。但不買股票則完全沒問題，兩者是不同的需求，性質也有很大差異。所以，即使目前流動資金強，相對而言，樓市還是比較穩健。

內地富戶作海外投資，移民香港只需投資港幣650萬，他們能夠購買這個價錢的物業，表示其擁有的資產絕對不少於港幣650萬。一般而言，他們會選一些高檔次、高質素的名牌產品，西九龍區的新樓是他們的選擇，那裏的樓價相對偏高。

他們有財力，跟香港人不同，港人置業要考慮工作的穩定性、供樓的利率等，是一項終身投資。內地富戶則能一次過付清樓價。所以樓市的投資形態已改變，以前是消費形式買產品，現已變為投資模式。

內地富戶在香港買樓不一定會居住，所以加息對他們沒影響。中國13億人口，沿海的富戶何止千萬，即使當中只有少部分來香港買樓，香港都沒有那麼多高質素的樓盤給他們選擇，一個優質屋苑可能有千多個單位，內地富戶又何止千個？這裏還沒把香港本土的需求計算在內，所以豪宅的需求仍會上升的。

股票方面，主要是看回報。回報有兩種，一是買來收取利息，例如買中電、港燈，但穩陣之餘，進取不足。另一種是資產價格上升的回報，這要看基金大戶手持什麼股票。如果基金不斷吸納某一隻股份，必定會出現市場效應，若是流動性比較疏落的股票，即使基金持有，一般投資者也不會貿然入貨。

例如比亞迪（1211），以基金持有為主，成交不多，而且股價偏高，所以很多人唯有看著它一直升；騰訊（700）升至120多元一手，即使去到200元，投資者也不敢去買，因為已脫離了散戶可以接受的範圍。

這類股票，越沒貨可賣，它越會升。以比亞迪為例，若說股神要賣股，才有可能觸發回吐潮，但此刻遊戲仍沒結束，故股價仍持續高企。

我的出市證（1974年）

金銀交易所出市代表的出市證（1980年）

80年代中後期，我在時富工作時，參加一次慈善活動時攝。

1991年平和證劵的周年宴會。

⁽¹⁾（*註：「保八」是國內術語，表示政府全年經濟目標維持在百分之八的增長）