四．市場把房地產開發商神化了

坊間很多人都有錯覺，認為地產發展商謀取暴利，被香港廣大市民冠以「地產霸權」，把一切所有在香港出現的問題，全部都算到地產商頭上，尤如魔鬼一般，與六十多年前，共產黨取得中國政權後，無產階級批鬥地主一樣，地主全是罪人，要跪玻璃，帶高帽，所有財產最終被充公，最近香港的氛圍非常類似。

筆者從事房地產行業已四分一世紀，曾為四家地產上市公司工作過，由前期─買地塊作可行性研究、融資、買地；中期─建築、銷售和租賃；與後期─物管、籌備房託基金全部也經歷過，也見證了地產市道的上上落落，見盡許多地產前輩倒下，被金融風暴和金融海嘯弄到傾家蕩產、瑯璫入獄的大有人在，現回想也令筆者不禁倒抽一口涼氣。

房地產投資都有一個特性，近乎所有投資者都會運用財務槓桿，槓桿比率視乎投資者性格而定，從六十年代初霍英東先生發明了散售單位和樓花（國內稱期樓）開始，銀行積極配合，便令香港房地產火熱起來，上世紀九零年以前是容許做九成按揭，手拿一成首期便可以做業主，筆者九零年理工學院（現稱理工大學）畢業後，即發現樓市出現錯價，供樓比租樓便宜，九龍灣德福花園只是四十至六十萬，那時月薪八千，九成按揭月供不到五千，直覺上認為一個畢業生不可能那麼容易置業，與現今思維認為畢業後可馬上置業是南轅北轍，正百思不得其解，亦苦無良師指點之際，說時遲，那時快，樓價已由五十萬漲至一百二十萬，不用半年，時間之急和幅度之巨令筆者目瞪口呆，和現今市民一樣只以瘋狂來形容，並破口大罵政府無能，但後來發現，這個態度是不對的，鬥不過對手，便要加入他們，西洋諺語有云：“If you cannot beat them, join them！”一年多後與三名伙伴合資購入西環單幢物業，四百平方呎售一百二十萬，開展了房地產投資之旅，把兒歌「　一枝竹仔易折灣，幾枝竹仔斷折難」發揮得淋漓盡致。

做房產投資已可以用九倍槓桿，做房地產開發更加厲害，用股票來作比喻，已建成的商品房是股票，地塊便是認購股權證（俗稱Warrant），商品房升百分之十，地塊可能升百分之三十至五十，那時候地塊可作五成融資，預售樓花又沒有監管，圖紙劃好便可以賣樓，售出樓花款項可作建築費用，剩餘的又再買地投資，在順風時候，真的是一本萬利，魚翅撈飯。

但記著槓桿投資是把雙刃刀，順風時遇神殺神，但在逆風時，壞處即立竿見影，作商品房投資，做九成按揭，只要市場調整20個百分點，便馬上成為負資產，按照貸款條文，銀行可要求補差額，但一般銀行在客戶沒有斷供的情況下也不會這樣做。

但發生在開發商身上便沒有那麼走運，如上述雙刃刀，樓價跌20%，地價便會減值50%-80%，財務學上說房地產是流動性最低的，升市時流動性還可以，跌市時誰敢接天空下跌中的刀，開發商經歷大部份時間都在上升軌，對跌市只會視作調整視之，由於不懂得面對逆市情況，很多發展商更會兵行險著，趁跌市購買更多地塊或物業，把總資產值攤平，與股票溝貨無異，誰料越溝越淡，不能自拔，如能及早壯士斷臂，還能保存實力，待市況回暖，定能東山再起，但開發商很多是流著狼的基因，賭性甚重，惹來最後沒頂收場。

九七年由於公司關係，曾接觸過幾個被淘盡的過客，包括海裕集團、大馬集團、添發慶豐和BIC（即中國城夜總會），每個都是一代梟雄，下場亦令人慘不忍睹。

筆者是膽小之人，九七年持有得寶花園，價值一百七十萬，發現收租只是八千，但月供卻要萬五，因當時利率以最優惠利率加2%算約10厘息，新買家每月補貼七千，負現金流，而銀行定存有10厘利息，深感不妥，便沽之哉，避過一劫，租樓直至零三年，樓市另一個極端為止，所以筆者常說房地產開發絕對是高風險行業，現在看到的只是成功者，失敗也大不乏人，奉勸年青人不要只看表面風光，帶有色眼鏡看事物。