第二节　市场调研

民宿除了要有情怀、有故事、有服务之外，民宿所在地的客观条件是民宿能否成长的基础。因此，在民宿投资前期，要对目标市场进行调研。只有通过调研，了解客栈民宿的行业信息，才能在投资的时候做到心中有数。

一、区位和市场总量调查

选择区位就是选择市场，区位决定了市场总量如何、竞争情况如何、客源构成等。

比如，市场大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本另外分析），竞争压力大代表行业交替速度快（存在大量的转让和倒闭），休闲度假游发展越好代表高端民宿的土壤越好。这样的市场适合有成熟运作经验的入局者，硬件与设计都必须跟上才可能在产业升级阶段分到一杯羹。

市场总量，应该从宏观和微观两个方面去调查。宏观方面可以从经济形势及民宿行业发展趋势分析；微观方面可从所在地的民宿市场需求以及行业竞争形势入手。

投资者可从地方旅游局发布的信息中获取以下数据。

（1）区域内年客流量、客流量月份分布、淡旺季分布、客流量年增幅等情况。

（2）和往年同期相比较，流量是上升、持平还是下滑？

（3）调查客源地及客人逗留的天数。

市场情况不同决定了民宿定位的不同，是经济型民宿、中高档民宿、轻奢型民宿还是高档精品民宿，这都跟市场总量有很大的关系，需要认真的调研分析，认真分析区域的经济发展水平和旅游资源条件。

二、区域内交通系统调查

作为一个需要消费者到达消费的行业，消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近决定了投资客栈民宿潜在客群的规模。随着中国各种交通网络布点的完善，特别是高铁和机场建设的推进，时间距离成为和物理距离同样重要的影响消费者的参考项。

比如，对于定位为观光游或景区配套的民宿来说，公共交通可达核心景观的时长不宜超过30分钟。对于客群定位为城市近郊自驾休闲度假群体的民宿来说，距离一二线城市主城区不宜超过2小时车程；距离临近知名景点不宜超过半小时车程；而在三四线城市，对自驾时间要求则更短。

投资者可从以下几个方面入手来做好区域内交通系统的调查。

（1）从周边城市过来最多需要多少个小时的车程，中间是直达还是需要换乘？

（2）周边有没有机场？

（3）可直飞哪些城市？

（4）有没有高铁？

（5）有没有高速公路？

（6）与之配套的交通网络及交通体系是否完善？

三、区域自然环境调查

自然环境是相对社会环境而言，是指由水土、地域、气候等自然事物所形成的环境。对于民宿投资者来说，应重点做好区域内以下几个方面的环境调查。

1.气候环境

度假指向的民宿产品，气候是一个重要条件，而且在所有条件中，也是最稳定的一个要素，长时段内不会发生剧烈变化。常年温度的宜人，光照及降水的适度，不会出现长时段的极端天气，都是通行的前提。

比如，中国北方的部分区域，属于季风性气候，夏天炎热，冬天寒冷，再如青藏高原地区，自然条件较为恶劣，适合营业的日期较为有限，都难以形成全国性大规模客栈集群。

2.生态环境

因为民宿属于休闲旅游的范畴，消费群体大多来自城市，一定意义上，他们是希望对日常生活进行一种转换，因此，所处区域的生态环境好坏是客户进行选择的重要参考项，空气、水质好；周遭环境无破坏，无过多违和建筑，保持一种原生态是最理想的情况。

3.区域景观独特性

民宿其实是游客出行的集成点，民宿的选择其实是综合了旅行度假的诉求。或者说，一个区域民宿的客户来源，很大一部分是对于旅行度假住宿群体的配套。因此，所处区域景观的独特性就显得尤为重要，景观的独特性意味着带来的客群流量。如果所处区域有一个5A的景区，或者有一个世遗景点，那对应的流量就比普通的区域更有竞争优势。

四、投资环境调查

投资环境是指投资经营者的客观条件，影响和决定投资环境的因素有很多，民宿投资者应重点关注以下几个方面。

1.当地政策

当地政府的态度决定着民宿能否健康持续发展。由于每个地区的政策不同，投资者在前期就应对当地政策做好调研，了解当地政府对民宿态度，是积极支持引导还是放任不管。

比如，当地政府有无客栈民宿管理条例、关于办理各种证照的流程及难度。

因不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度不一样，运营所需证件办理的难易程度，政策性的利好或利空，都有可能对投资项目造成巨大影响。

2.配套设施

区域内的配套设施怎样？包括选址地方的商业氛围怎样？水电网、道路、路灯、排水系统、防灾等基础设施是否完善？周边超市、餐饮、公交、银行、娱乐设施、派出所、医院等配套的公共设施是否齐全等。

对于民宿来说，作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要重点考虑，所在地如果基础配套不全面，就会导致整体的建设运营成本偏高。特别是在一些风景区内，排污管网设施，水电通路，都要做系统的考虑。

五、当地民宿业态调查

民宿大部分客流是区域周边城市过来的游客，投资者应调查以下方面的事项。

（1）区域依附城市的数量有多少个？经济水平如何？是否有旅游的习惯？出行的频次如何？

（2）当地的旅游业态，是传统观光游？还是休闲度假游？

（3）民宿市场及游客的构成情况怎样？

（4）区域内吸引游客的资源条件有哪些？

（5）如果以传统观光游，景区的品质怎么样？

六、当地民宿业竞争态势调查

对当地民宿业竞争态势调查，可从以下几个方面入手。

（1）投资者可从各大OTA（Online Travel Agency，在线旅游）网站上查询区域内民宿客栈的数量，低、中、高端档次及价格情况。

（2）找出几家可以作为参考的民宿，通过入住体验的方式，详细了解他们的特点、亮点、吸引点，从消费者的反馈中，了解他们有哪些是可以学习的，哪些是要规避的？他们全年经营情况、淡旺季的处理方法、日常的管理方法、营销方法等？

七、区域文化氛围与民情调查

民宿除了投资属性，其本身还带有文化属性，因为其驱动力来源于大家对于这种生活状态的向往，并希望以运营的民宿的形式去实现。对于消费这种住宿形态的群体，也是冲着这种生活方式前来。因此，区域文化氛围是非常重要的因素，也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿并形成集群的要素。

而所在地的民情，是否让人生活其中感到愉悦，旅行过程中不产生额外的负担，是一种无形的力量，无论对于客栈民宿投资者还是消费者，都是一个重要的选项。